A la hora de vender una casa, ya sea en Torrevieja o en cualquier otro lugar, existen una serie de impuestos y gastos que el vendedor debe asumir. Entre ellos se encuentra la coloquialmente llamada plusvalía municipal, también conocida como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana (IIVTNU).
Dicho de modo resumido, la plusvalía es un impuesto que se paga cuando hay una transmisión de un inmueble, ya que asume que los inmuebles siempre se revalorizan con el tiempo. Anteriormente, no había manera de reclamar si esta revalorización no era real, pero afortunadamente, eso ha cambiado. Se trata de un impuesto complejo que ha suscitado muchas dudas y controversias, por lo que si estás pensando en vender tu casa en Torrevieja, probablemente te interese seguir leyendo.
¿Qué es la plusvalía?
¿Cómo se calcula la plusvalía en Torrevieja?
¿Quién paga el impuesto de plusvalía en Torrevieja? ¿Cuándo se paga?
¿Qué pasa cuando has vendido a pérdida?
¿Qué es la plusvalía?
Como ya hemos mencionado, la plusvalía es un impuesto que grava el aumento de valor de un terreno urbano durante los años que éste haya sido propiedad del vendedor. Se regula en el Real Decreto Legislativo 2/2004 del 5 de marzo, en los artículos 104 a 110, y en las Ordenanzas Municipales, ya que cada ayuntamiento aplica sus propias condiciones para el impuesto, dentro de lo que permite la ley.
El impuesto se aplica en situaciones de compraventa, donación, herencia, permuta, y usufructo, pero no se aplica a fincas rústicas, y tampoco a ciertas situaciones de las que hablaremos más tarde. Además, el tiempo máximo de posesión del inmueble que se considera es de 20 años.
¿Cómo se calcula la plusvalía en Torrevieja?
Lo primero que se debe averiguar para calcular la plusvalía es el valor catastral del suelo, que es un dato que se encuentra en el recibo del IBI, o en el catastro de la vivienda. Asegúrate de mirarlo ahí, ya que el valor del catastral del suelo y el valor del inmueble no son lo mismo.
Una vez tienes ese número, tienes que calcular la tasa de revalorización, que varía dependiendo del municipio en que te encuentres. En Torrevieja, se utiliza la siguiente tabla:
| De 1 a 5 años | 3,7% |
| De 6 a 10 años | 3,5% |
| De 11 a 15 años | 3,2% |
| De 16 a 20 años | 3,0% |
Según el número de años que se haya poseído el inmueble, se usa un porcentaje u otro, y éste se aplica anualmente. Es decir, si has tenido tu vivienda durante 9 años, tu tasa de revalorización sería:
9 x 3,5% = 31,5%.
Es importante tener en cuenta que la tasa de revalorización se aplica solo hasta 20 años, es decir, aunque hayas sido poseedor del inmueble durante 35 años, seguirás multiplicando por 20.
Después se calcula la base imponible, que se obtiene de aplicar la tasa de revalorización al valor catastral. Imaginemos que el valor catastral de esta vivienda que has tenido durante 9 años es de 75.000€. Entonces, tu base imponible sería:
75.000€ x 31,5 / 100 = 23.625€
A partir de la base imponible sacamos la cuota íntegra, que es lo que se pagaría de plusvalía en el caso de que no nos correspondiese ninguna bonificación. La cuota íntegra se calcula aplicando el tipo de gravamen, que lo decide cada ayuntamiento, y en el caso de Torrevieja es de un 30%. Según el ejemplo que hemos puesto, la cuota íntegra sería:
23.625 x 30 / 100 = 7087.5 €
Lo último que se calcula son las bonificaciones, que dependen mucho de las circunstancias de la transmisión del terreno. En Torrevieja, las bonificaciones ascienden a un 50% de descuento sobre la cuota íntegra si se trata de vivienda habitual heredada por ascendientes, descendientes o cónyuges, y 20% en cualquier otro caso de herencia.
¿Parece un cálculo complejo? Nuestra recomendación es que confíes en un profesional (como nuestros agentes inmobiliarios) para que te ayude a prever los posibles gastos de vender tu casa, y a fijar el mejor precio.
¿Quién paga el impuesto de plusvalía en Torrevieja? ¿Cuándo se paga?
El impuesto de plusvalía se paga casi siempre, excepto en ocasiones muy contadas. Estas exenciones están reflejadas en el artículo 105 del ya mencionado Real Decreto Legislativo 2/2004 del 5 de marzo, y se deben solicitar al ayuntamiento presentando una instancia con documentación que acredite la transmisión, y el motivo de la exención.
La persona que debe pagar la plusvalía, en términos legales, se llama sujeto pasivo. Además de efectuar el pago, el sujeto pasivo también debe presentar los documentos relacionados con la transmisión (sea venta, herencia o donación) ante el ayuntamiento.
Si la transmisión es una venta, el sujeto pasivo es el vendedor, y por lo tanto, quien debe pagar el impuesto. En el caso de que el vendedor no sea residente en España, se debe hacer una retención sobre el dinero obtenido por la venta acorde al cálculo de la plusvalía, con objeto de pagar el impuesto cuando este sea reclamado.
En ocasiones, ambas partes de la compraventa acuerdan que será el comprador quien abonará el impuesto, pero si éste no se paga, la administración se lo reclamará al vendedor.
Si la transmisión es una herencia o una donación, el sujeto pasivo es el receptor de la vivienda, y por lo tanto quien debe pagar la plusvalía. No obstante, generalmente las herencias están sujetas a la bonificación anteriormente mencionada.
¿Qué pasa cuando has vendido a pérdida?
Probablemente te habrás dado cuenta de que el impuesto de plusvalía asume automáticamente que el inmueble se ha revalorizado, sea o no sea esto verdad. Esta es una ley que tenía sentido en tiempos de la burbuja inmobiliaria, ya que prácticamente todo se vendía a plusvalía, pero hoy en día la situación es distinta.
Si has vendido a pérdida, o con minusvalía, tienes hasta cuatro años para ejercer tu derecho a reclamar a SUMA (el órgano gestor del ayuntamiento de Torrevieja), que te devuelva el importe íntegro. No obstante, lo recomendable es iniciar el proceso de reclamación lo antes posible. Para ello debes aportar pruebas de que has vendido a pérdida, lo que una vez más, funciona mucho mejor con la ayuda de un profesional.
12 Respuestas
Manuel
Buenos días.
Hace unos días vendí un apartamento en Torrevieja.
Creo que ni tengo que pagar plusvalia, pero no estoy muy seguro. Debido a que no vivo en torrevieja me resulta complicado ir al ayuntamiento y me gustaría saber como puedo saberlo.
Lo heredé hace dos años y ya pague unos impuestos.
Gracias
Ana Lahuerta
¡Buenos días, Manuel!
Por lo general, es recomendable hacer el pago del impuesto de plusvalía incluso si has vendido a pérdidas, para evitar problemas legales. Una vez lo hayas pagado, puedes interponer un recurso acreditando que has vendido a pérdidas, para recuperar tu dinero.
Si has vendido tu apartamento a través de una inmobiliaria, es posible que la propia agencia pueda gestionar el pago por ti. Si no, te recomendamos que contactes con un despacho de abogados local para que gestione el trámite por ti.
Soraya
Hola,si la vivienda es vacacional,(que no estamos empadronados),la plusvalía sube de precio??
Gracias
Ana Lahuerta
¡Hola Soraya! La habitualidad de la vivienda solo afecta a las bonificaciones que se puedan obtener, pero no a la plusvalía que se debe pagar habitualmente.
Joaquin
Hola Ana,
Muchas gracias por el contenido, muy interesante!
Actualmente resido en Italia y el piso que tengo que vender, dado que compré muy caro y que reformé caro, lo voy a vender casi seguro con pérdidas.
Entiendo por ello que más allá del 3% que me cobran automáticamente no tengo que pagar ni IRNR ni impuesto sobre plusvalía? Muchas gracias de antemano.
Ana Lahuerta
¡Hola, Joaquín! Debes pagar el IRNR y la plusvalía, lo normal es que ese 3% se te retenga precisamente como «seguro» para pagar el IRNR, ya que estás en el extranjero y la Agencia Tributaria tendría problemas para encontrarte en el caso de un impago. Lo que debes hacer, en caso de que hayas vendido a pérdida y el IRNR que debes es menos del 3% que te han retenido, es reclamar los respectivos impuestos. La plusvalía se le reclama a SUMA en Alicante (será distinto si has vendido la casa en otra parte), y para reclamar el IRNR debes presentar el modelo 210 a la agencia tributaria.
Es bastante complicado, así que asegúrate de contar con un profesional en España que te pueda ayudar 🙂
Begona
Hola, muy buenos días! En vuestro ejemplo de cálculo de plusvalía no me quedan clara dos cosas:
Si somos herederos de esta segunda vivienda de un tío nuestro. Si aceptamos la herencia y pagamos I.Sucesiones es como si adquiriéramos la vivienda en ese momento, no? Aunque la casa tenga 20 años pero nosotros la hemos adquirido ahora, es así?
En El Paso 3 del cálculo de base imponible no me queda claro si estas poniendo esos 75000 euros (de vuestro ejemplo) como valor catastral total o solo del suelo. No se menciona.
-Si pagamos los puestos en abril, por ejemplo (plusvalía incluida)y la vendemos en octubre del mismo año, tenemos que pagar una Segunda plusvalía? Pues hubiera pasado menos de 1 año.
-Como se puede pedir esta liquidación sin tener que ir?
-Merece la pena o están siendo tenidos en cuenta los informes sobre la sobrestimación del valor del suelo. En nuestro caso 45000 euros de un total de 75000 de valor catastral (valor que mantienen del año del boom inmobiliario, 2004, sin revisar pero la crisis es enorme y la bajada de precios brutal).
Muchísimas gracias y felicidades.
Ana Lahuerta
Hola Begoña! Te respondo por partes:
– En efecto, la vivienda cuenta como que la habéis adquirido en el momento de recibir la vivienda, no hace 20 años. La plusvalía calcula, precisamente, el supuesto incremento del valor de la casa desde hace 20 años hasta ahora.
– La base imponible es el valor catastral del suelo, ya que es un impuesto sobre el Terreno Urbano, no la construcción.
– Si no ha pasado un año desde que heredáis la vivienda hasta que la vendéis, no hay que pagar una segunda plusvalía. Ten en cuenta, no obstante, que este año empieza a calcularse desde el fallecimiento de vuestro tío, no desde que adquirís la herencia.
– No entiendo muy bien la pregunta de «cómo se puede pedir esta liquidación sin tener que ir», pero en general todos los trámites de plusvalía son presenciales.
– El suelo comprado antes de 2008 siempre está sobreestimado, así que si puedes conseguir las pruebas de que esta plusvalía no debería haberse pagado, intenta reclamarlo. Es mejor que consultes con un asesor para eso último.
Mucho ánimo 🙂
María cruz
Alguien me puede ayudar , solicite l devolución de mi plusvalía en Torrevieja por que vendí a pérdidas y después de dos años no me han contestado, me dicen que está hay pero nada más.
Equipo de Marketing
buenos días, no sabemos si ya ha podido solventar su problema, de lo contrario, y si lo necesita, podemos ponerle en contacto con nuestro buffet de abogados, ellos sabrán resolver su problema a la perfección. gracias. Saludos.
Isabel puentes
Buenas hemos heredado un apartamento en Torrevieja yo y hermanos cuánto sería la plusvalía a pagar y cuanto tiempo tenemos para pagar gracias
Equipo de Marketing
Hola Isabel, para proporcionarte una respuesta precisa, necesitaríamos más detalles sobre la propiedad y la situación actual. Llámanos al +34 965 45 33 30 para que podamos ayudarte con el cálculo y responder a todas tus preguntas.
¡Esperamos tu llamada!