Impuestos por vender tu casa en España si eres no residente.

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Al igual que ocurre a la hora de comprar un inmueble, España no tiene restricciones para que alguien que sea extranjero o no resida en el país venda su vivienda. Sin embargo, el proceso no es igual: Los impuestos a la hora de vender tu vivienda en España si eres no residente son distintos que cuando eres residente.

Este es el cuarto artículo en nuestra serie para extranjeros y no residentes que quieren comprar o vender su casa en España. Si no los has leído ya, te recomendamos que des un vistazo a los tres artículos anteriores:

Dicho esto, si lo que quieres saber es qué impuestos debe pagar un no residente que quiera vender su casa en España, más concretamente en Torrevieja, sigue leyendo.

¿Quién es no residente?
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Plusvalía o IIVTNU
¿Qué pasa con la retención del 3%?

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¿Quién es no residente?

Aunque ya lo explicamos en este artículo, nunca viene mal refrescarlo para los nuevos lectores. No residente y extranjero son conceptos distintos, ya que se puede ser residente en España sin tener la nacionalidad y viceversa. La Agencia Tributaria especifica que para que a alguien se le considere residente en el país, tiene que cumplir alguna de estas tres características:

  • Vive en España 183 días o más a lo largo del año.
  • De forma directa o indirecta, tiene la base de sus actividades o intereses económicos en España.
  • Su cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependen de él o ella son residentes en el territorio español.

Con esto explicado, pasamos a hablar de los dos impuestos que afectan a un vendedor que no resida en España.

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Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Independientemente de que se resida en el extranjero, el vendedor de un inmueble debe declarar las ganancias obtenidas por la venta de una casa en España a la Agencia Tributaria española.

Cuando se vende un inmueble, el IRNR se calcula sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble. Calcular esto es un poco más complicado que ver la diferencia entre el precio por el que se compró la casa y el precio por el que se vendió.

En el caso del valor de adquisición, también se deben tener en cuenta los gastos inherentes a la adquisición (como notaría, gestoría, abogados, etc.) y los gastos por inversiones y mejoras, todo ello justificado con facturas. Por otro lado, también se debe descontar la amortización fiscalmente deducida si el inmueble estuvo arrendado en algún momento.

En el caso del valor de transmisión, este consiste en el valor por el que se haya vendido el inmueble, a no ser que el valor de mercado sea mayor. De aquí se deducen gastos que se hayan podido tener (como inmobiliaria o notaría).

Una vez se obtienen estos valores, a la diferencia entre ellos se le aplica un tipo del 19% (desde 2016) para residentes de la EU, Islandia o Noruega, y de un 24% para el resto.

Cabe mencionar que para viviendas adquiridas antes del 31/12/1994, se aplican porcentajes reductores si la transmisión ha sido de menos de 400.000 €.

Además, debemos comentar que para ciudadanos de la UE, Islandia y Noruega, desde 2015, se pueden excluir de gravamen las ganancias obtenidas de la venta de una vivienda siempre que el importe total se invierta en adquirir una nueva vivienda habitual en el país en el que resida.

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Plusvalía o IIVTNU

La plusvalía, o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana, es un impuesto que tienen que pagar tanto residentes como no residentes a la hora de vender su casa, y asume que todo inmueble aumenta de valor durante los años que ha sido propiedad del vendedor.

Como ya hemos hablado en otro artículo de cómo calcularla y reclamarla en caso de que no haya habido un aumento de valor, os dejamos el link que explica la plusvalía en Torrevieja en detalle aquí.

Ten en cuenta que como no residente, es posible que el comprador o  el representante del comprador (bien la agencia inmobiliaria con quien trabaje, bien su abogado) te retengan el valor de la plusvalía para asegurarse de que esta es pagada, así como el IBI y el impuesto de residuos urbanos.

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¿Qué pasa con la retención del 3%?

La retención en compra-venta del inmuebles, o retención del 3% como se conoce popularmente, aparece a partir del IRNR anteriormente mencionado. Se efectúa debido a que muchas veces, los no-residentes no son conscientes de sus obligaciones tributarias, y por lo tanto no hacen esta declaración. Debido a que la Agencia Tributaria muchas veces tiene problemas para encontrar a la gente no-residente, y no les puede notificar, se retiene un 3% sobre el precio de venta como medida preventiva para que los impuestos se puedan cobrar.

Esta retención la debe hacer el comprador, o quien esté representando al comprador (por ejemplo, la agencia inmobiliaria con la que trabaje), y se presenta a través del modelo 211 en el plazo de 30 días desde la fecha de compraventa.

Si el vendedor acaba teniendo que pagar a la Agencia Tributaria menos que esta cantidad, debe presentar el modelo 210 para reclamar la diferencia. El vendedor debe poseer todos los documentos que prueben que lo que dice es cierto. Por otro lado, si el resultante a pagar fuese más que este 3%, el vendedor debería abonar lo que falte.

Existen otros gastos a tener en cuenta, como el certificado energético o los gastos de un abogado. En cualquier caso, es importante que todos los pagos queden reflejados en el contrato de arras, para que quede muy claro qué paga quién y no haya sorpresas desagradables. Lo mejor es contar con una agencia inmobiliaria de calidad, que te ayude a vender tu casa sin complicaciones y en el menor tiempo posible. Si estás buscando vender tu casa en Torrevieja o Costa Blanca, Inmokea es tu mejor opción. ¡Llámanos!
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10 Respuestas

  1. Ana Lahuerta
    | Responder

    ¡Hola, Rosa! En principio, deberías pagar dos impuestos: El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que es lo que necesitas tributar a Hacienda dependiendo de cuánto hayas ganado por vender tu casa, y se paga mediante el modelo 210, y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o Plusvalía), que tenemos muy bien explicado en este artículo.

    Sin embargo, cada venta de casa es un mundo, así que te recomendamos que contactes con un agente inmobiliario o abogado de confianza para asegurarte de que no pagas de más, o cometes algún error.

  2. JUAN JOSE
    | Responder

    Hola, En Julio de 2020 vendi mi piso, Como ya no resido en España me retuvieron el 3%. Cómo puedo reclamar su devolución y cuando? Gracias.

    • Ana Lahuerta
      | Responder

      ¡Hola, Juan Jose! Puedes reclamar la devolución ya, presentando el modelo 210 para el IRNR y reclamando a SUMA para la plusvalía si has vendido en Alicante. El órgano gestor será distinto en otras comunidades autónomas.

  3. Paulina
    | Responder

    Qué pasa si siendo extranjera adquiero un inmueble de un valor superior a los 500.000 euros y nunca lo vendo y por tanto pasaría a formar parte de la masa hereditaria que dejo a mis herederos. Cómo funciona esto en España? Se traspasa el derecho a la Residencia a los herederos? Puede un heredero venderle su parte a otro? ¿Cómo operan los impuestos a la herencia?

    Si una persona extranjera obtiene la residencia por el sólo hecho de haber comprado una propiedad en España de un valor superior a los 500.000 euros. La pierde si el inmueble es vendido?

    Puedo comprar en España un inmueble a nombre de mi hijo para que sea él quien adquiera la residencia y de este modo poder justificar de donde sale el dinero que por ahora mi hijo no tiene?. Mi hijo quiere hacer una especialización médica en España y necesitará un lugar donde vivir.

    Se paga impuestos en España por las rentas provenientes de los arriendos ( alquiler)?. Hay diferencias impositivas si se trata de una propiedad que pertenece a alguien que obtuvo la residencia por la vía de comprar un inmueble de más de 500.000 Euros

    • Ana Lahuerta
      | Responder

      ¡Hola, Paulina! Lo mejor para responder todas esas preguntas es que te pongas en contacto con una agencia inmobiliaria en la zona en la que quieres comprar la residencia, y ellos te guiarán durante el proceso.

  4. Oscar Rueda
    | Responder

    Hola, el 5 de octubre vendimos un piso en Vitoria-Gasteiz para comprar una casa en Alemania, donde residimos desde hace 6 años y medio. En Hacienda me dicen que tenemos que pagar porque han pasado más de 2 años desde que nos fuimos, pese a que no tenemos otra propiedad y aquí hemos vivido de alquiler, nos dicen que tras dos años ya no se considera vivienda habitual. Tenemos que pagar una cantidad notable y además no tenemos facturas de una reforma que hicimos en 2010 que nos costaron unos 35 mil euros. Se pueden presentar justificantes bancarios? Cómo es que se hizo una impuesto tan disriminatorio con el aspecto del tiempo desde que no resides en la casa?

    • Equipo de Marketing
      | Responder

      ¡Buenos días Oscar!
      Realmente desconocemos como funciona este tema en la zona de Vitoria, nosotros llevamos la zona de la Costa Blanca, y son las agencias locales las que regulan el impuesto de la vivienda del ayuntamiento, por lo que se nos escapa esa información porque llevamos otra zona de España.
      De igual manera, te recomendamos que consultes con un asesor fiscal especializado en la zona en la que vendisteis la vivienda.
      Aunque las leyes están hechas para recaudar impuestos, si es cierto que a veces son injustas en la mayoría de situaciones.
      Esperamos que se soluciones vuestro problema en la mayor brevedad posible.
      Un saludo desde Inmokea, Torrevieja.

  5. Enrique
    | Responder

    Hola. Vendo un piso en España siendo español no residente. ¿Que impuestos o retenciones estoy obligado a cumplir cuando se ejecuta dicha retención?.
    Y si el dinero ganado lo reinvierto en otra vivienda en el país donde resido. ¿Me devuelve el gobierno español lo retenido?. Gracias.

  6. Elisabet davis
    | Responder

    Hola Buena’s tardes.nosotros vendimos Una casa en Espana entre yo y mis 3 hermanos.no tuvimos beneficios de esta propiedad.por lo qué ahora tengo qué hacer el Modelo 211 o el 213?yo no resido en Espana Pero soy espanola.la gestoria no esta segura de cual es pues Los does modelos son muy similares.
    Gracias

    • Equipo de Marketing
      | Responder

      Hola Elisabet, si no eres residente fiscal en España tienes que hacer el modelo 211. Saludos

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